Является ли остекление лоджии перепланировкой

Нужно ли разрешение на остекление балкона

Преимущества и функциональность застеклённых лоджий и балконов многие владельцы квартир давно оценили. Достоинств много, прежде всего это эстетическая привлекательность, удобство, отсутствие шума и масса вариантов расширить площадь квартиры. В наши дни услуги по остеклению балконов очень востребованы, растущая популярность очевидна. Многие законопослушные граждане интересуются нужно ли разрешение на остекление балкона и наказуема ли самодеятельность в этом вопросе? Попробуем разобраться.

Отсутствие разрешения — возможные проблемы

Если изначально в архитектурном замысле строения остекление балкона предусмотрено, разрешения не требуется. Это единственная причина, во всех других случаях предполагается документальное подтверждение. Остекление считается перепланировкой, а отсутствие разрешения на неё — это серьёзное административное нарушение. Возможны проблемы с дальнейшей продажей квартиры, случаются неприятности и при оформлении кредита под залог недвижимости, кредиторы в таких ситуациях часто отвечают отказом. Для нарушителей предусмотрены и штрафные санкции.

Остекление балкона, объединенного с комнатой

Большой неожиданностью для многих оказываются дополнительные расходы на демонтаж, при отсутствии разрешения придётся вернуть балкону прежний облик. Не все владельцы квартир обладают нужными знаниями и могут самостоятельно рассчитать способность балконных плит выдерживать нагрузки. Конструкции могут деформироваться и обрушиться, а это уже угроза жизни.

Остекление балкона — что важно знать

Чтобы избежать проблем и разбирательств в суде необходимо учитывать важность многих моментов. Остекление балконов довольно часто сопровождается дополнительными работами, связанными с расширением площади, гидроизоляцией, обшивкой вагонкой, утеплением и т. д. Заключая договор с фирмой, занимающейся остеклением, поинтересуйтесь, законно ли организация занимается монтажными работами и есть ли необходимое разрешение. Относительно перепланировок и фасадных изменений действуют достаточно жёсткие требования.

Любые нарушения наказуемы, архитектурное управление и суд могут признать остекление балкона незаконным.

Реконструкция или перепланировка

Является ли остекление лоджии перепланировкой? Этот вопрос вызывает массу споров. Внешний облик самого здания меняется, а любые фасадные изменения требуют разрешения. При этом площадь квартиры остаётся прежней, соответственно, перепланировкой это назвать сложно. В судах довольно часто остекление балконов определяют, как реконструкцию здания, однако, на получение разрешения это никак не влияет. Разрешение должно быть и объясняется это достаточно убедительно. Нередки случаи, когда неправильный монтаж приводит к проблемам с освещением. Кроме того, остеклённый балкон обычно обшивают отделочным материалом, на нем укладывают тёплый пол, ставят мебель, выращивают цветы. Всё это дополнительная нагрузка на сам балкон и дом в целом. Вот почему не следует начинать остекление без разрешения. Силы и деньги могут быть потрачены зря.

Разрешение на остекление — как получить

Решив действовать в рамах закона, спешить не стоит. С чего начать? Как узаконить и согласовать остекление балкона? С этими вопросами сталкивается большинство желающих обустроить балконную площадь на законных основаниях. Есть один упрощённый вариант, о котором не все знают. Отправляйтесь в архитектурную инспекцию и поинтересуйтесь о наличии разрешения на остекление среди живущих в вашем доме. Если у кого-то оно имеется, можно просто воспользоваться действующим проектом, заказывать свой не придётся. К документам прикрепляется справка от УК, в которой подтверждается соответствие остекления вашего балкона общей архитектурной концепции. Если у соседей разрешения нет, придётся самостоятельно делать заявку на рассмотрение проекта и согласовывать его в архитектурном управлении.

Является ли остекление балкона перепланировкой

Разрешение обязательно при любых вариантах остекления. При выявлении несоответствия принятым нормам, санэпидемстанция и отдел пожарной безопасности могут запретить установку пластиковых профилей. Монтаж более популярных в последнее время алюминиевых конструкций также требует наличия разрешения, подтверждённого в соответствующих органах.

К кому обращаться

Получение разрешения не обойдётся без участия следующих организаций:

  1. БТИ. Архитектурный проект — первое, что необходимо подготовить. Проект направляется и рассматривается в БТИ. После обсуждения технических деталей, эта организация выносит окончательное решение насчёт допустимости остекления и возможности выполнения планируемых работ.
  2. Архитектурно-планировочное управление. После успешного утверждения проекта в БТИ решается вопрос относительно соответствия внешнего облика балкона. На данном этапе возможны отказы, даже если ранее принятые варианты были утверждены. В случаях, когда остекление балкона меняет фасад здания кардинально, придётся пересмотреть прежнее оформление или вообще отказаться от остекления.
  3. Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке выносят общее заключение.

Став обладателем разрешения на остекление, можно приступать к ремонту, но после завершения работ нужно будет обратиться в Управу, Управляющую компанию и в Жилинспекцию. В этих организациях выдаётся акт о выполненном переустройстве. При выявлении отклонений от проекта, этот документ могут просто не подписать. В таких случаях потребуется реконструкция лоджии или балкона, нужно будет тратиться на возвращение первоначального вида. Возможно другое решение, в уже существующий проект вносят необходимые изменения. В таком случае процесс согласований, получения разрешений начинается заново. В БТИ делается заказ на обмер квартир, данные вносятся в технический паспорт жилья. Помимо этого, все запланированные и предпринятые изменения в обязательном порядке передаются для учёта в ЕГРП.

Причины отказа — когда остекление невозможно

Случаи, когда получить разрешения на остекление становится проблематичным или вовсе невозможным нередки. Это возможно если:

  • подтверждена историческая ценность дома, его статус архитектурного памятника;
  • строение хрущёвского типа, слишком старое, запланированный под снос;
  • лоджии обшиты легковоспламеняющимися материалами и утеплены деревянными рамами;
  • радиаторы отопления и тёплые полы связаны с общедомовыми коммуникациями.

Остекление балкона – дело кропотливое и хлопотное. Это касается не монтажных работ, они как раз проходят оперативно, процесс затягивается из-за подготовки, оформления и получения необходимых документов. В помощь владельцам квартир в крупных городах созданы и работают специальные организации. Это позволяет экономить время и избавляет от необходимости обращений в многочисленные инстанции.

Законное остекление без изменения фасада здания

Заключение

Прежде чем начать перепланировку, в частности, приступать к остеклению балкона, продумайте и учтите все нюансы. Можно, конечно, рискнуть и не озадачиваться получением разрешения либо проигнорировать предписания, но это ситуация ставит под угрозу полноценность вашего владения имуществом. Ещё один момент, оформление документов – это большие расходы. Проекты, согласования, справки, госпошлины, за всё придётся платить и немало, но, если учесть, что это плата за спокойствие, лучше раскошелиться. Разрешение на остекление избавляет от рисков и ожиданий неприятностей от контролирующих органов. Без разрешения на остекление велика вероятность наложения штрафа, если работы по остеклению нарушают внешний вид фасада здания, с последующим восстановлением прежнего вида. Планируя остекление, первым делом, детально продумайте дизайн, определитесь с материалами и только после этого начинайте сбор документов.

Является ли остекление лоджии перепланировкой

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.

В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».

«Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».

Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.

Читать еще:  Расширение балкона по основанию плиты

Перепланировка или переустройство

Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.

Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.

В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».

В каких случаях остекление запрещено

  • Если остекление нарушает правила пожарной безопасности. К примеру, нельзя остеклить балкон, если он является выходом на пожарную лестницу, что характерно для жилой застройки 1970–1980-х годов.
  • Остекление запрещается, если оно нарушает внешний вид зданий, представляющих историческую ценность или являющихся памятниками архитектуры.
  • Запрещено остеклять балконы ветхих домов, где велик риск разрушения несущих плит.

По информации Европейской юридической службы

«Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».

Зачем ограничивают остекление

Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

«Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».

К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.

В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.

Где согласовать остекление

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сюда нужно предоставить проект, где указаны размеры, места стыков, смета материалов и пр. Этот документ должен включать расчет нагрузки на перекрытия и заключение о возможности выполнения работ.
  • Архитектурно-планировочное управление. Здесь необходимо согласовать изменение фасада здания — цвет и рисунок наружной обшивки балкона.
  • Районное отделение пожарного надзора. Служба проверит общую огнестойкость материалов, указанных в смете, и выдаст заключение о том, что перепланировка не затруднит эвакуацию при пожаре.
  • Санитарно-эпидемиологическая служба. Выдает справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
  • Жилищная инспекция. В эту службу нужно представить заключения всех инстанций — здесь вынесут итоговое решение о том, соответствует ли остекление балкона действующим нормативам. Само разрешение выдается межведомственной комиссией.

По информации Европейской юридической службы

Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».

«Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».

Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».

Обратитесь в Министерство культуры

Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

— До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.

Отношение к балкону как к роскоши и впрямь существовало, подтвердили в сервисе по поиску дизайнеров и подрядчиков для ремонта Houzz. «Сегодня модной считается концепция нетронутого балкона со столиком, стульями, цветами, местом для отдыха, — суммировала опыт различных дизайнеров главный редактор портала Houzz в России Елена Амбросимова. — В условиях малогабаритной квартиры, пожалуй, это и есть та самая роскошь: позволить себе выделить весь балкон только на отдых, а не на хранение летней резины, могут немногие».

Читать еще:  Лицензия МЧС на установку противопожарных дверей

В настоящий момент все больше новостроек еще на этапе возведения получают застекленные балконы и лоджии, отметили риелторы и архитекторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «В ряде новых проектов на первичном рынке делают акцент именно на лоджиях, когда зона лоджии включена в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, отделять ли как-то эту зону. Таким образом возрастает эффективная площадь квартиры, плюс собственнику нет нужды придумывать, как отапливать лоджию», — объяснил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья».

«Некоторые застройщики реализуют проекты с застекленными лоджиями по всему световому фронту. Получается некая вторая «кожура», которая понижает уровень освещенности в квартире и уменьшает ее полезную площадь, — рассказал Эрик Валеев. — Я считаю, что необходим комплексный подход. Авторы проекта должны задавать параметры будущего остекления, чтобы получилась архитектура «с открытым кодом».

В качестве примера руководитель бюро IQ привел лауреата Притцкеровской премии Алехандро Аравену, который создает целые кварталы «половинчатых» домов. «[В таких районах] жильцы по мере необходимости сами достраивают вторую часть, — указал Валеев. — Необходимо придумывать проекты, в которых уже запрограммированы возможности расширения — чтобы это не портило, а, напротив, оживляло фасады».

Судебные прецеденты

В российских законах не прописано, что нужно обязательно получать разрешение на остекление балкона, однако в стране уже сложилась судебная практика с делами, по итогам которых владельцев обязывали снимать остекление, заявила Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Юлия Вазян, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Некоторые ограничения вызывают массу споров в судебной практике. Так, Санкт-Петербургский городской суд решением от 17.01.2012 № 0254 обязал собственника квартиры демонтировать самовольно возведенное застекленное ограждение балкона квартиры, поскольку разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует, а остекленное ограждение не соответствует требованиям строительной безопасности, так как балкон обшит материалами, относящимися к категории «сильно горючие».

В то же время Дзержинский городской суд Нижегородской области вынес решение об отказе в иске лица, обратившегося с требованием к собственнику привести помещение в первоначальное состояние. Истец утверждал, что было произведено остекление балкона с использованием деревянных конструкций без получения соответствующего решения собственников жилья многоквартирного дома и контролирующих органов, а сам факт остекления нарушает архитектурный облик жилого дома. Застекленный балкон собственника узаконили.

Сейчас наличие остекленного балкона не влияет на цену, однако делает квартиру более привлекательной для покупателя, убеждены в агентстве «Миэль». «Еще 10–12 лет назад клиенты мало внимания обращали на наличие остекления, так как спрос [на квартиры в Москве] был гораздо выше», — заявила Тихонова.

«Лет 10–15 назад делать остекление балкона было модным, — подтвердил Владимир Каширцев. — В начале 2000-х для остекления использовали алюминиевый или деревянный профиль. Сейчас им на смену пришли пластиковые стеклопакеты: началась новая волна остекления. Наличие качественного стеклопакета можно рассматривать как плюс при продаже квартиры, хотя сейчас на стоимость жилья застекленный балкон не влияет. На вторичном рынке для продажи важны все характеристики в совокупности».

Перепланировка лоджии

  • Является ли перепланировкой установка стеклопакетов на лоджии?
  • Как и где оформить перепланировку-вынос батареи на лоджию и.
  • Остекление лоджии считается перепланировкой?
  • Застекленная лоджия считается перепланировкой? Ванна и туалет совмещены в серии 137
  • Считается ли перепланировкой соединение комнаты с лоджией без сноса стены.
  • Перепланировка квартиры лоджия
  • Перепланировка кухня лоджия
  • Перепланировка комнаты и лоджии
  • Узаконить перепланировку лоджии
  • Перепланировка присоединение лоджии

Советы юристов:

1.2. Здравствуйте!
Многие, проводя работы по трансформации нежилой площади, даже не задумываются, будет ли являться остекление балкона перепланировкой. Работы по остеклению проводятся на свое усмотрение. Чаще всего никто не задумывается, что несанкционированные действия с недвижимостью могут иметь плачевные последствия. В результате работ преобразуется не только квартира, меняется внешний облик сооружения, нагрузка на перекрывающие конструкции и фасадную отделку значительно увеличивается, из-за увеличения массы балкона или лоджии.

Перепланировка балкона – остекление, наравне с прочими изменениями жилья нужно выполнять в соответствии с санитарными, гигиеническими, пожарными и нормами безвредности эксплуатации. Закон гласит, что для перепланировки балкона согласование не требуется, потому что действие не рассматривается как таковое. Хотя его приравняли к этому понятию. Впоследствии некачественно выполненных работ по застеклению выпадают стекла или осыпается наружный декор.

9.1. А тех план дома что говорит? Как правило на такие переустройства в «лохматые» года выдавала разрешение администрация. Можете запросить в архивах.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

12.1. ДОБРОЕ ВРЕМЯ СУТОК
ДА. конечно — перепланировка должна утверждаться администрацией, данная — согласовываться с собственниками МКД

УДАЧИ ВАМ, И ВСЕГО ХОРОШЕГО

20.1. Добрый день!

Все же нужно увидеть чертеж ваших изменений чтобы понять необходимость узаканивания

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

20.2. Добрый день. К исковому заявлению о сохранении квартиры в перепланированном (переоборудованном) состоянии Вы должны приложить:
1. Отказ районной (или городской) Администрации сохранить квартиру в перепланированном состоянии.
2. Экспертное заключение о том, перепланировка соответствует СНИПам и Санпин, а также пожарным и иным требованиям.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру.
4.Квитанцию об оплате госпошлины.
5. Техпаспорт до перепланировки и техпаспорт после перепланировки.

Но. если Вы выполнили подключение отопления на лоджии. Очень большой вопрос, сохранят ли Вам такую перепланировку. Лучше всего сходить на прием к архитектору соответствующей Администрации на консультацию. Либо в любое экспертное учреждение, Вам эксперт разъяснит, что можно узаконить, а что нет. Удачи Вам!

22.2. Добрый день, уважаемая Ольга
Да конечно вы меняете вход в квартиру естественно надо согласование и т.д

Удачи Вам и вашим близким!

23.1. Здравствуйте Светлана
Да, является перепланировкой. Обратитесь за разъяснениями в БТИ

Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

Если оконную раму убрали, но при этом не трогали стену, то это не является перепланировкой, а если стену пришлось ломать, то перепланировка.

Надеюсь ответ помог. Удачи!

24.1. Доброе утро!

Если общая площадь не изменилась — перепланировка, изменилась — реконструкция

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)
ЖК РФ, Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

25.1. Да, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет такое заявление (ЖК РФ, Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

28.1. Добрый день, согласно ЖК РФ, перепланировку или переустройство в квартире моно делать получив соответствующее разрешение в администрации района.
Учитывая, что Вы уже сделали перепланировку, то либо Вы о совершившейся перепланировке не сообщаете своему ЖЭУ, узнать они могут только от Вас, либо, если об этом узнает ЖЭУ, то скорее всего в качестве реакции последует иск о приведении помещения в первоначальное положение, поскольку вмешательство в систему отопления это дополнительная нагрузка на отопительную систему дома и перепланировка в данном случае узаконена быть не сможет.
Также могут потребовать возмести убытки, если в результате Ваших действий по их мнению отопительной системе дома причинен какой либо ущерб.

Читать еще:  Как облагородить кирпичную кладку на балконе

Узаконить перепланировку на данном этапе довольно проблематично (учитывая теплый пол от отопления), поэтому лучше не предавать факт огласке.

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

— На балкон, находящийся на последнем 5-м этаже МКД, систематически льется вода во время дождей из-за дефекта крепления водосточной системы в месте приема воды с крыши дома. Со временем сгнили деревянные перила, стала разрушаться сама балконная плита по краям. Обращения в УК ни к чему не приводят. Собственник квартиры решил застеклить балкон, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение. Каков должен быть порядок его действий, чтобы он не нарушил законы ЖК РФ и права других собственников МКД?

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Фокина:

Разрешение на остекление должно быть, так как балконные ограждения, оконные блоки и крыша являются несущими конструкциями и при превышении нагрузки могут обрушиться. Самовольное переоборудование балконов и лоджий наказывается штрафом. Кроме того, Вас могут обязать в дальнейшем вернуть все в первоначальное состояние.

Прежде чем приступить к непосредственному остеклению балкона, этот вопрос необходимо согласовать с местной Жилинспекцией, предоставив, в частности, заявление, правоустанавливающие документы на объект, проект переустройства/переоборудования, технический паспорт на помещение, техническое заключение. Также от Вас могут потребовать согласие соседей.

Что касается состояния балконных плит, а также стен, к которым они примыкают, то они являются несущими конструкциями и относятся к общему имуществу МКД. Таким образом, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной жильцами управляющей компании или самим ТСЖ (если оно у Вас создано).

Аварийное состояние балкона может угрожать здоровью и жизни не только самих жильцов квартиры, но и иных лиц, поэтому по поводу проведения ремонта следует обращаться с письменным заявлением в УК (ТСЖ). УК обязана отреагировать на Ваше заявление — назначить комиссию, провести осмотр и составить акт. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должно последовать проведение ремонтных работ.

В случае Вашего несогласия с решением комиссии или в случае игнорирования Вашего обращения может быть инициирована прокурорская проверка деятельности УК.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.

По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.

  1. Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
  2. Согласовать проект в БТИ.
  3. Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
  4. Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
  5. Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
  6. Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.

Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Согласно жилищному законодательству, балконы верхних этажей относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому на их остекление придется брать согласие всех собственников квартир в вашем доме. Вам необходимо провести внеочередное собрание и решить на нем этот вопрос.

Относительно неправильной установки водосточной системы: Вам необходимо обжаловать бездействия своей управляющей компании в жилищной инспекции своего города и в прокуратуре, так как разрушается общее домовое имущество. Вопрос бездействия УК и ее смены Вы также можете поставить на внеочередном собрании собственников квартир.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для осуществления изменений в местах общего пользования необходимо согласовать данный вопрос с жилищной инспекцией, одновременно с этим обратившись и в управляющую компанию. Если собственник решает самостоятельно исправить эту проблему, то впоследствии его могут сделать виновником данного дефекта, сказав, что вода льется именно из-за незаконного застекления его балкона.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.

Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.

Отвечает юрист Татьяна Трофименко:

На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Следовательно, претензии по состоянию и по качеству обслуживания жильцы многоквартирного дома должны предъявлять управляющей организации. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ УК обязана устранять указанные недостатки. В случае, если жилищная эксплуатационная компания не справляется с обязанностями или игнорирует обращения, можно обратиться с жалобой в органы государственной жилищной инспекции.

Если собственник квартиры решил застеклить балкон самостоятельно, ему необходимо учесть несколько нюансов. Во-первых, данные шаги как минимум следует согласовать с управляющей организацией, так как затрагивается непосредственно общее имущество МКД. Во-вторых, судебная практика в некоторых случаях рассматривает остекление балкона как незаконную перепланировку. Напомним: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Заявление о согласовании перепланировки подается в местную администрацию. В-третьих, город на уровне локальных актов может принять решение о запрете остекления балконов на центральных или продольных улицах для того, чтобы поддерживать единый культурный облик с условием об административной ответственности.

На практике же чаще всего собственники жилых помещений не предпринимают никаких мер по согласованию остекления балкона с компетентными органами, что может грозить судебными процессами и обрушением балкона в целом.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, вам в первую очередь необходимо обратиться в управляющую организацию с жалобой на устранение недостатков в общем имуществе. Если в удовлетворении требований будет отказано, то с заявлением о проведении проверки и ходатайством о привлечении управляющей компании к административной ответственности нужно идти в государственную жилищную инспекцию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector